전문가들은 앞으로 몇 년간 부동산이 "저금리-고성장" 시대로 돌아가기 어렵다고 봅니다. 인구 감소, 고령화, 1인 가구 증가 등 구조적 변화 때문입니다.
집을 사면 내는 세금들
1. 취득세 (집 살 때)
집을 사면 바로 내는 세금입니다. 금액은 집값과 주택 수에 따라 다릅니다:
- 생애 최초 구매자 (6억 원 이하): 1%
- 1주택자 (일반): 1~3%
- 2주택자: 8%
- 3주택 이상: 12%
예: 서울 10억 원 아파트를 2주택으로 매수하면 취득세 8,000만 원!
2. 재산세 (매년)
집을 보유하는 동안 매년 내는 세금입니다. 7월, 9월 두 번 나옵니다. 공시가격의 0.1~0.4% 정도. 공시가격 5억 원 아파트면 연 50~100만 원 정도입니다.
3. 종합부동산세 (매년, 고가 주택)
공시가격 합산이 일정 금액을 넘으면 내는 추가 세금입니다:
- 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시
- 2주택 이상: 공시가격 9억 원 초과 시
세율은 0.5~6%로 누진세입니다. 초고가 다주택자는 수천만 원씩 냅니다.
4. 양도소득세 (집 팔 때)
집을 팔아서 차익이 나면 내는 세금입니다. 가장 복잡하고 금액도 큽니다:
- 1주택자 (2년 이상 보유): 비과세 (12억 원까지)
- 1주택자 (2년 미만): 6~45% 누진세
- 2주택 이상: 기본세율 + 20~30% 중과
예: 5억 원에 사서 10억 원에 판 2주택자는 양도차익 5억 원에 대해 최고 70% 세금 = 3억 5,000만 원 납부!
전세 vs 월세 vs 매매, 무엇이 유리한가?
전세의 장단점:
장점: 목돈만 있으면 월 지출 없이 살 수 있습니다. 전세금이 오르면 자산 증식 효과도 있습니다.
단점: 요즘은 전세 자체를 구하기 어렵습니다. 깡통전세, 전세 사기 위험도 있습니다. 계약 만료 시 이사 가야 합니다.
월세의 장단점:
장점: 초기 자금 부담이 적습니다. 계약 조건이 비교적 자유롭습니다.
단점: 매달 나가는 돈이 자산으로 쌓이지 않습니다. 장기적으로는 전세보다 비쌉니다. 월세 인상 위험이 있습니다.
매매의 장단점:
장점: 내 집이라는 안정감. 집값 상승 시 자산 증가. 노후 주거 걱정 없음.
단점: 큰 초기 자금 필요. 대출 이자 부담. 세금 부담. 유지보수 비용. 유동성 낮음 (급할 때 팔기 어려움).
계산해보면:
서울 5억 원 아파트 기준:
- 전세: 전세금 4억 원 (기회비용 연 3% = 1,200만 원)
- 월세: 보증금 1억 원 + 월 100만 원 (연 1,200만 원)
- 매매: 5억 원 (대출 3억, 금리 5% = 이자 1,500만 원 + 재산세 50만 원 = 연 1,550만 원)
금리가 높을 때는 전세나 월세가 유리할 수 있습니다. 하지만 장기적으로 집값이 오르면 매매가 유리합니다.
전세 계약 시 반드시 확인할 것
전세 사기가 급증하고 있습니다. 2023년 피해액만 수조 원입니다. 내 돈을 지키려면:
1. 등기부등본 확인
집주인이 진짜 주인인지, 근저당(대출)이 얼마나 있는지 확인합니다. 인터넷등기소에서 1,000원이면 열람 가능합니다.
근저당이 많으면 위험: 집값 5억 원인데 근저당 6억 원이면? 집주인이 대출을 못 갚으면 집이 경매로 넘어가고 전세금을 못 받을 수 있습니다.
2. 전입신고와 확정일자
계약 후 바로 전입신고하고 확정일자를 받으세요. 이것이 있어야 우선변제권(먼저 돌려받을 권리)이 생깁니다.
3. 임대차 보증금 반환 보증 가입
HUG(주택도시보증공사)에서 보증 상품을 들면 집주인이 돈을 안 줘도 보증회사가 대신 줍니다. 보증료 전세금의 0.128%로 저렴합니다.
4. 집 상태 사진 촬영
입주 전 집 구석구석을 사진 찍어두세요. 나중에 원상복구 문제로 분쟁이 생길 때 증거가 됩니다.
재개발·재건축, 대박인가 쪽박인가?
재개발 지역에 투자하면 떼돈 번다? 과거에는 맞는 말이었습니다. 하지만 지금은 다릅니다.
재개발·재건축의 함정:
- 오랜 시간: 사업 승인부터 입주까지 10~20년 걸립니다
- 추가 분담금: 수억 원의 분담금이 나올 수 있습니다
- 사업 무산: 조합원 동의 부족, 수익성 문제로 사업이 취소될 수 있습니다
- 세금 폭탄: 재개발 후 집값이 크게 오르면 양도세가 엄청납니다
최근에는 건축비 상승, 분양가 상한제, 조합원 갈등 등으로 재개발이 점점 어려워지고 있습니다. "재개발 = 대박"이라는 공식은 더 이상 성립하지 않습니다.
경매와 공매, 싸게 집 살 수 있나?
경매는 채무자가 빚을 못 갚아 법원이 집을 강제로 파는 것입니다. 공매는 국세청이 세금 체납자의 집을 파는 것입니다.
장점: 시세보다 20~30% 싸게 살 수 있습니다.
단점과 위험:
- 권리 분석이 복잡합니다. 전문 지식 없으면 손해 봅니다
- 명도(기존 거주자 내보내기)가 어려울 수 있습니다
- 하자(결함)가 있어도 책임 물을 사람이 없습니다
- 대출이 어렵습니다. 현금이 많이 필요합니다
초보자가 경매에 뛰어들면 십중팔구 실패합니다. 최소 1~2년 공부하고 전문가와 함께 시작하세요.
부동산 투자, 정말 해야 하나?
과거에는 "집은 무조건 오른다"는 신화가 있었습니다. 하지만 이제는 다릅니다:
집값이 더 이상 안 오를 수 있는 이유:
- 인구 감소: 2025년부터 본격적으로 인구가 줄어듭니다
- 1인 가구 증가: 큰 집 수요가 줄고 소형 주택 수요만 늘어납니다
- 고금리 기조: 대출이 어려워져 집 살 사람이 줄어듭니다
- 지방 소멸: 수도권 제외 지역은 집값 하락 가능성
그래도 집을 사야 하는 이유:
- 월세 내느니 내 집 마련이 낫습니다 (거주 목적)
- 노후에 집 한 채는 있어야 합니다
- 인플레이션 헤지: 물가가 오르면 집값도 오릅니다
- 레버리지(대출) 활용 가능: 적은 자본으로 큰 자산 보유
결론: 투자 목적보다는 거주 목적으로 접근하세
결론: 투자 목적보다는 거주 목적으로 접근하세요. "집값이 오를까?"보다 "여기서 행복하게 살 수 있을까?"를 먼저 생각하세요.
똑똑한 집 구매 체크리스트
집을 사기로 결정했다면 다음을 확인하세요:
1. 입지 (가장 중요)
- 직장까지 출퇴근 시간 1시간 이내
- 지하철역 도보 10분 이내
- 초등학교 도보 10분 이내 (자녀 있으면)
- 대형마트, 병원 접근성
- 주변 혐오시설 유무 (쓰레기 처리장, 화장터 등)
2. 건물 상태
- 준공연도: 20년 이하가 좋음
- 층수: 중간층이 인기 (소음, 일조권)
- 향: 남향이 최고, 동남향도 양호
- 구조: 판상형 vs 타워형
- 주차: 세대당 1대 이상
3. 재무 계획
- 총 자산의 70% 이내로 매수 (너무 올인하지 말기)
- 월 소득 대비 대출 원리금 40% 이내
- 비상금 6개월치는 현금으로 보유
- 추가 비용 고려 (이사비, 인테리어, 가구, 가전)
4. 법적 확인
- 등기부등본 확인 (소유자, 근저당, 가압류 등)
- 건축물대장 확인 (불법 증축 여부)
- 토지이용계획 확인 (재개발 예정 등)
- 실거래가 조회 (적정 가격인지)
부동산 중개수수료도 아껴라
중개수수료는 생각보다 큽니다. 법정 상한 요율:
- 5,000만 원 미만: 0.6% 이내
- 5,000만 원~2억 원: 0.5% 이내
- 2억 원~9억 원: 0.4% 이내
- 9억 원 이상: 0.9% 이내 (상한액 있음)
10억 원 아파트 매수: 중개수수료 최대 900만 원!
팁: 법정 상한액이지 고정이 아닙니다. 협상 가능합니다. "수수료 깎아주시면 여기서 계약할게요"라고 당당히 요청하세요.
대출 종류와 선택 요령
1. 주택담보대출
고정금리 vs 변동금리:
- 고정금리: 금리가 계약 기간 내내 동일. 안정적이지만 초기 금리가 높음
- 변동금리: 시장 금리에 따라 변동. 금리 하락기에 유리하지만 상승기에 위험
지금처럼 금리가 높을 때는 변동금리로 시작했다가 금리가 내려가면 고정금리로 전환하는 전략이 좋습니다.
원리금균등상환 vs 원금균등상환:
- 원리금균등상환: 매달 같은 금액 납부. 계획 세우기 쉬움
- 원금균등상환: 초반 부담 크지만 총 이자는 적음
2. 디딤돌대출, 보금자리론 (정책 대출)
정부가 지원하는 저금리 대출입니다. 소득, 자산 조건이 맞으면 시중은행보다 1~2%p 낮은 금리로 빌릴 수 있습니다.
자격: 부부 합산 연소득 8,500만 원 이하, 무주택 또는 1주택
부동산 사기 주의보
흔한 사기 수법:
1. 이중계약: 매도자가 같은 집을 여러 사람에게 파는 것. 등기를 먼저 넘긴 사람이 주인이 됩니다. 계약 즉시 등기 이전하세요.
2. 깡통전세: 집값보다 전세금이 높거나 비슷한 경우. 집주인이 파산하면 전세금을 못 받습니다.
3. 미등기 건물: 등기가 안 된 건물을 싸게 판다고 유혹. 나중에 소유권을 주장할 수 없습니다.
4. 가짜 집주인: 위조 서류로 남의 집을 파는 사기. 반드시 신분증과 등기부등본을 대조 확인하세요.
5. 재개발 사기: "여기 곧 재개발됩니다" 거짓말로 비싼 값에 팔기. 관할 구청에 직접 확인하세요.
집값 전망은?
솔직히 아무도 모릅니다. 전문가들도 의견이 엇갈립니다:
상승 전망:
- 금리 인하 시작되면 수요 회복
- 서울 핵심 지역은 공급 부족
- 부동산은 인플레이션 헤지 수단
하락 전망:
- 인구 감소 구조적 요인
- 고금리 장기화 가능성
- 청년 구매력 약화
확실한 것은 지역 양극화가 심화될 것이라는 점입니다. 서울 강남권, 마용성(마포·용산·성동) 같은 핵심 입지는 선방하겠지만, 지방과 수도권 외곽은 어려울 것입니다.
부동산은 타이밍이 아니라 원칙
"지금 사야 하나? 좀 더 기다려야 하나?" 영원한 고민입니다. 하지만 완벽한 타이밍은 없습니다.
중요한 것은 원칙입니다:
- 거주 목적이 우선, 투자는 부차적
- 내가 감당할 수 있는 가격
- 좋은 입지 (직장, 학교, 교통)
- 장기 보유 (최소 5~10년)
- 철저한 권리 분석
집은 주식처럼 단타 치는 게 아닙니다. 사고팔 때마다 세금, 수수료가 수천만 원씩 나갑니다. 한번 사면 오래 살 생각으로 신중하게 선택하세요.
부동산으로 인생 역전을 꿈꾸지 마세요. 안정적인 거주지 확보가 목표입니다. 로또 같은 대박은 기대하지 말고, 내가 행복하게 살 집을 찾으세요. 그것이 진정한 내집 마련입니다.